GSA



SUA VIDA COM MAIS TRANQUILIDADE E QUALIDADE DE VIDA

ASSALTOS

  • Não reaja durante a ocorrência.
  • Não se deve seguir o assaltante, tentando anotar a placa do veículo usado no assalto. Além de perigosa, essa atitude não auxilia, uma vez que os veículos usados em assaltos geralmente são roubados e rapidamente abandonados.
  • Após a ocorrência, se houver vítimas, acionar imediatamente o resgate dos bombeiros (193)
  • Também imediatamente chamar a polícia (190).
  • Em seguida, em caso de danos materiais além do furto (quebra de fechaduras, por exemplo), acionar os serviços emergenciais da seguradora do condomínio.
  • Não alterar a cena do crime, para não dificultar investigações.

 

PORTÕES AUTOMÁTICOS QUEBRADOS

  • Em caso de queda de energia ou portas travadas, há empresas de terceirização que disponibilizam funcionários para operar manualmente os portões. Se a empresa contratada pelo condomínio oferece este serviço, não se deve hesitar em utilizá-lo, pois é uma situação de risco para a segurança.
  • Ao chamar a manutenção confira anteriormente se o funcionário é mesmo da empresa em questão, se for necessário ligue para a empresa para checar os dados do técnico que se apresenta
  • Se o condomínio não dispõe do serviço acima citado, assim se deve orientar o porteiro:
  • Certifique-se quem é o visitante e se o morador o conhece, antes de se aproximar para abrir o portão
  • Em casos de entrega não abra a porta ou chegue perto do portão antes de verificar com o morador o pedido

FESTAS PROBLEMÁTICAS

  • Se o barulho é excessivo (no apartamento, casa ou no salão), ou se o limite de horário para uso do salão de festas foi ultrapassado, um funcionário do condomínio ou o síndico deve solicitar por interfone que a perturbação cesse ou que o salão seja desocupado.
  • É desaconselhável a intervenção pessoal do síndico. Se a solicitação por interfone não resolver, o zelador deve ser acionado para pedir o fim da perturbação. Se nem assim o problema se resolver, o síndico (mais uma vez: como qualquer condômino poderia fazer) pode chamar a polícia para intervir. O síndico deve solicitar ao zelador que acompanhe o policial ao local.
  • Se houver brigas ou qualquer outra ameaça à segurança do condomínio, deve-se chamar a polícia.
  • Quando houve infração ao Regulamento Interno, o síndico deve encaminhar no dia seguinte advertência ou multas por perturbação ao sossego, inclusive para evitar a sensação de ausência de regras, prevenindo futuras ocorrências.  

BRIGAS DURANTE A ASSEMBLÉIA

Em casos de brigas durante a Assembléia, cabe ao presidente da mesa não tomar parte mas, pelo contrário, permanecer neutro e mediador da situação para que tudo termine bem.

Se os ânimos se inflamarem demais, é melhor o presidente suspender a sessão e solicitar que todos abandonem o local. Normalmente, isso apazigua os ânimos.

BRIGAS ENTRE MORADORES / AGRESSÃO A FUNCIONÁRIOS

  • O síndico não tem obrigação legal de apartar brigas ou mediar conflitos entre moradores.
  • Não é xerife nem juiz. Sua função é apenas administrar o condomínio e zelar pela aplicação das determinações da assembléia, do Regulamento Interno e da Convenção Condominial.
  • O que fizer além disso ocorre como cidadão e condômino regular.
  • Se há ameaça à segurança do condomínio, assim como qualquer outro condômino poderia fazer, pode e deve chamar a polícia para intervir.
  • A obrigação legal do síndico em caso de brigas é a de aplicar advertências e multas previstas no Regulamento ou na Convenção, quando há violação de normas estabelecidas.
  • É dever legal do condômino não comprometer o sossego e a segurança dos outros condôminos (artigo 1336 do Código Civil)
  • Em casos de agressões verbais ou físicas a funcionários, o síndico deve alertar o condômino de que esta conduta pode motivar a rescisão por justa causa por parte do funcionário, com todos os direitos previstos. Afinal, do ponto de vista legal, todos os condôminos representam o empregador, no caso. 

PRÍNCIPIO OU RISCO DE INCÊNDIO

  • Se um incêndio ocorrer em seu condomínio, chame o Corpo de Bombeiros (193) e saia imediatamente. Muitas pessoas morrem por não acreditarem que um incêndio pode se alastrar com rapidez.
  • Quem fica preso em meio à fumaça deve respirar pelo nariz, em rápidas
    inalações.
  • Se possível, molhe um lenço e utilize-o como máscara improvisada.
  • Procure rastejar para a saída, pois o ar é sempre melhor junto ao chão
  • Use as escadas - nunca o elevador.
  • Feche todas as portas que ficarem atrás de você, assim retardará a propagação do fogo.
  • Toque a porta com sua mão. Se estiver quente, não abra. Se estiver fria, faça este teste: abra vagarosamente e fique atrás da porta. Se sentir calor ou pressão vindo através da abertura, mantenha-a fechada.
  • Procure conhecer o equipamento de combate à incêndio para utilizá-lo com eficiência em caso de emergência.
  • Após a ocorrência, não remova ou altere, nem consinta que sejam removidos ou alterados quaisquer vestígios do sinistro, entre em contato o mais breve possível com a seguradoras.
  • Como utilizar um hidrante (mangueira)
    1 - Abra a caixa de incêndio.
    2 - Segure o bico da mangueira retirando-o da caixa de incêndio.
    3 - Abra o registro.
    4 - Após esticar a mangueira, dirija o jato para o foco de fogo.

VAZAMENTO DE GÁS - SEM FOGO

Nesses casos o síndico ou o zelador deve imediatamente:

  • Solicitar para que se feche o registro de gás e se esvazie o local
  • Orientar para não fumar nem acender fósforos ou isqueiros no local
  • Não acenda luzes, pois ao acionar o interruptor de eletricidade você poderá proporcionar uma explosão, caso o vazamento esteja intenso
    Se ocorrer em ambiente fechado, abra portas e janelas para ventilar o local
  • Entre em contato com a empresa distribuidora de gás e, em casos mais graves, com o Corpo de Bombeiros (193). 

PROBLEMAS COM ELEVADORES

Para o PASSAGEIRO

  • Se o elevador parar entre andares, os ocupantes devem manter a calma, pois o perigo não é iminente;
  • Muitos elevadores têm luzes de emergência, que funcionam por algumas horas sem energia elétrica, e interfones de comunicação com a portaria;
  • Segundo os fabricantes, os elevadores têm ventilação necessária para respiração
  • Acionar o botão de alarme e/ou utilizar o interfone para pedir ajuda
  • Não force as portas e se o elevador parar entre andares e a porta abrir, não tente sair por conta própria.
  • O elevador pode voltar a funcionar no momento em que você estiver saindo. Aguarde a sua estabilização.

Para o SÍNDICO

  • Não tente resgatar a pessoa presa, nem permita que um funcionário do condomínio o faça.
  • Somente as empresas de manutenção de elevadores e o Corpo de Bombeiros são habilitados para fazer isso com segurança.
    O resgate por pessoas não-habilitadas (funcionários do condomínio, por ex.) traz risco de vida tanto ao passageiro quanto ao resgatante.
  • Chamar imediatamente a empresa conservadora ou o Corpo de Bombeiros.

SERVIÇOS EMERGENCIAIS - SEGURO DO CONDOMÍNIO

 

Algumas seguradoras de condomínios oferecem serviços que podem ser utilizados quando ocorre sinistro (acidente) previsto na apólice - normalmente, em caso de roubo ou furto, queda de raio, inundação, alagamento, vendaval, granizo, danos elétricos, impacto de veículos, desmoronamento.

Os principais serviços oferecidos costumam ser: (podem variar de acordo com a seguradora e as coberturas contratadas)

  • Chaveiro para áreas comuns;
  • Chaveiros para unidades autônomas;
  • Reparos elétricos para áreas comuns;
  • Reparos hidráulicos para áreas comuns;
  • Serviço de reparo de antena coletiva;
  • Desentupimento para áreas comuns;
  • Funcionário substituto (no caso de hospitalização de funcionário do condomínio em decorrência do sinistro);
  • Vigilância (caso a segurança do condomínio fique comprometida em função do sinistro);
  • Socorro volante (para automóveis danificados no acidente);
  • Ambulância (para feridos em decorrência do sinistro)
  • Elevadores - Passageiros presos

Desta forma, uma série de serviços normalmente pagos a particulares, podem ser realizados diretamente pela assistência da seguradora, economizando um bom dinheiro para o condomínio.

TELEFONES UTEÍS

 

Estes telefones devem estar sempre à mão para o síndico, o zelador e a portaria

  • 190 - POLÍCIA
  • 192 - SAMU (Serviço de Atendimento Móvel de Urgência)  casos clínicos
  • 193 - BOMBEIROS - incêndios, vazamento de gás, resgate em caso de traumas e passageiros presos em elevador

Devem estar nesta lista também os números de emergência da empresa de manutenção de elevadores e da seguradora do condomínio. 

AS SETE REGRAS DE OURO PARA O SÍNDICO

Confira algumas dicas para o(a) síndico(a) ou administrador(a) minimizar o desgaste pessoal durante sua gestão:

O uso do livro de reclamações e sugestões, blog e/ou site do condomínio, são recursos que evitam o contato direto, e muitas vezes estressante, entre moradores que têm queixas entre si.
Além disso, é sempre importante formalizar as reclamações e ocorrências, tratando mais profissionalmente os problemas existentes no edifício. Isso evita que as medidas e punições sejam contestadas.

Há condomínios que disponibilizam esse o livro de reclamações e sugestões na Internet através de blog ou site do condomínio, o que pode agilizar o processo e dar mais privacidade ao reclamante.
Conhecer bem a Convenção e o Regulamento Interno do condomínio, bem como a legislação básica que rege a vida condominial, é o primeiro passo para estar bem respaldado nas atitudes tomadas. Saiba que qualquer problema deve ser sempre checado pelo síndico. Se o edifício dispõe de uma administradora, as informações devem ser repassadas a ela, quando houver necessidade de tomar providências. Assim, a indisposição do síndico com os moradores fica menor.

Qualquer providência que venha a ser tomada pelo síndico deve ser baseada em provas consistentes e com respaldo de advertências por escrito.

Estipular um horário de atendimento para queixas de condôminos pode facilitar a vida do síndico, dependendo principalmente do tamanho do condomínio. É preciso disciplinar os horários para que o síndico tenha uma vida pessoal também.

O síndico deve apenas se envolver em problemas que dizem respeito à sua função e pelos quais o condomínio é responsável. Queixas como vazamentos de um apartamento para o outro não são de responsabilidade do síndico, por exemplo - apenas os vazamentos que envolvem as colunas comuns de água e esgoto.

Se tiver um zelador de confiança, o síndico pode orientar os condôminos a direcionar suas reclamações e sugestões para este funcionário - que deverá, por sua vez, reportar ao síndico as informações recebidas.

O síndico deve, na medida do possível, evitar entrar em atritos ou polêmicas ou tomar partido por simpatia a este ou aquele morador.

 AS SETE REGRAS DE OURO DO RELACIONAMENTO

1) Saber ouvir as partes. Quando há problemas no condomínio, tente entender os fatos, para além das versões que uma ou outra parte do problema produzem. Por exemplo: quando um morador reclama repetidamente do barulho feito por outro, não aplique uma advertência imediatamente. Veja o que cada lado tem a dizer, observe o comportamento de cada um, e ouça um terceiro, como o zelador. Assim, você evita tomar partido muito explicitamente.

Se necessário, reúna o Conselho para auxiliá-lo em decisões difíceis. Ainda que exista legalmente apenas para fiscalizar as contas, nada impede que este órgão seja investido de uma função "moral" de - como o nome diz - aconselhamento, em casos como a aplicação de uma multa, a demissão de um funcionário.

2) Ter uma boa comunicação com o zelador. Este profissional é seu elo de contato com os condôminos e com os funcionários. É ele quem mais circula entre todos, quem recebe primeiro as informações, opiniões, reclamações. Faça dele sua comunicação informal e verifique se as mensagens estão chegando sem muita distorção.

Ao mesmo tempo, é preciso que ele tenha autonomia para resolver pequenos problemas e tomar providências cotidianas, evitando o acúmulo para o síndico.

3) Transparência nas prestações de contas e nas atitudes. Saiu de moda a figura do síndico linha-dura, centralizador e acima de qualquer suspeita, a quem a maioria dos condôminos assinaria um cheque (ou uma procuração) em branco. O país se democratizou, e por outro lado, houve o crescimento da corrupção em todos os setores. Por tanto, o que as pessoas esperam é clareza e honestidade nas prestações de contas à assembléia, anualmente e sempre que inquirido por esta.

Tomar decisões importantes sempre com a assembléia, sem paralisar a gestão, mas tendo a paciência de dividir o poder para mais tranqüila e seguramente gerir o bem comum. Ter meios de comunicação com a comunidade é essencial para a transparência - blog, jornal do condomínio, cartazes em áreas sociais.

4) Paciência. Se for necessário explicar um determinado ponto 10 vezes, faça isso. Em um condomínio, convivemos muitas vezes com pessoas provenientes de diferentes culturas e níveis educacionais. Assim, é preciso perceber que nem todos entendem nossas intenções imediatamente, às vezes é preciso de um bom tempo e insistência paciente para nossa "mensagem" ser assimilada.

A paciência é imprescindível em uma função como a de síndico, em que se tem de lidar com as expectativas das pessoas o tempo todo.

5) Conheça os condôminos. Cada morador tem sua personalidade, entenda cada um e ajuste sua forma de negociar para cada tipo. Não adianta ter sempre o mesmo discurso. Sem abrir mão de seus princípios e idéias, aprenda a expô-los de acordo com o perfil do condômino, sua idade, sua profissão, sua família, seu modo de ser. Assim, se dobrar, você será flexível e ágil na sua comunicação, o que certamente trará mais compreensão.

6) Procure incentivar a participação dos condôminos. A participação traz ao condômino o senso de que o cuidar do condomínio é uma tarefa comunitária - ao contrário da percepção comum, de que o condomínio é um prestador de serviços ao condômino. Essa integração à vida comum pode ser inclusive uma perspectiva de crescimento para o condômino, como conta o síndico Wilton Augusto: "Uma condômina era formada em agronomia, mas exercia somente a função de mãe. Ela foi convidada a ajudar na organização e arrumação do jardim, e isso teve um excelente resultado, pois além de ela usar seus conhecimentos, ganhou o respeito de outros condôminos, o que lhe trouxe alegria e motivação".

7) Ser discreto. Não comentar com um condômino o que aconteceu com o outro, como por exemplo, visitas de oficiais de justiça, brigas de família, inadimplência. Como síndico, você acaba recebendo muitas informações, mas cuidado com elas. Muitas podem ser inclusive boatos, lançados em seus ouvidos por alguém que espera que você os espalhe. Ainda que você pertença a um grupo dentro do condomínio, não está cuidando apenas dele, mas do todo - assim como o presidente não pode governar só para seu partido e só com ele. A discrição o ajudará a ter o respeito e a confiança de todos.

CHUVAS DE VERÃO - ENFRENTANDO ESTE PROBLEMA

Verificação de calhas, ralos, geradores e pára-raios podem evitar estragos causados pelos fortes temporais
 
É hora de "check-up" geral nos prédios residenciais para que os temporais típicos do verão não causem estragos à estrutura dos edifícios nem danifiquem equipamentos.
 
O primeiro passo para que os condomínios se armem contra as tempestades é checar o estado de conservação de telhados e calhas, para garantir que não se formem goteiras e para que haja o devido escoamento das águas. Outra medida fundamental é verificar se os ralos nas áreas comuns não estão entupidos, principalmente nas garagens, que costumam ser subterrâneas e podem alagar.
 
Na parte elétrica, recomenda-se especial atenção com os pára-raios, que são obrigatórios em qualquer edificação com mais de oito metros de altura.

O sistema deve estar instalado no ponto mais alto da edificação, inclusive acima das antenas. A orientação é para que as instalações sejam verificadas pelo menos uma vez por ano, para se observar as condições dos suportes, conexões e aterramento.
 
Caso o edifício possua geradores de energia, o ideal é testá-los antes do período de chuvas, para que, havendo qualquer problema, haja tempo para que a empresa de manutenção possa realizar o conserto. A instalação de geradores é recomendada para grandes condomínios, visando garantir a segurança dos moradores e o funcionamento de equipamentos como elevadores e bombas.
 
Por fim, é importante checar as instalações elétricas do prédio, para evitar problemas como curtos-circuitos em equipamentos no caso de queda no fornecimento de energia. Os síndicos e zeladores também devem ter à mão os principais telefones de serviços públicos e privados para o caso de qualquer emergência durante os temporais

PROBLEMAS COMUNS E SOLUÇÕES RECOMENDADAS

 

Problemas comuns e soluções recomendadas

 

 

Barulho:  O Síndico ou o Zelador deverá falar com o causador do barulho. Se isso não resolver verificar se o fato é freqüente. Confirmado, analise se fere algum regulamento ou lei do silêncio, se for o caso envie uma advertência.

 

Animais de estimação:  Fazer valer o que está escrito no Regulamento Interno. Não ser tolerante, mas não se esquecer de ter como provar infrações para aplicar o regulamento.

 

Briga de vizinhos: Não intervir a princípio, pois o síndico não é polícia. No entanto, se estiver afetando o condomínio com barulho excessivo, ameaça à segurança, agir com bom senso e atitude firme, sem tomar partido das pessoas, mas sim de valores e idéias.

 

Baixo quorum na assembléia: Não marcar a reunião em época de férias, semana com feriado prolongado, etc. Mandar a convocação com antecedência adequada e escrita de uma forma a induzir o comparecimento, ressaltando os pontos mais importantes e polêmicos.

 

Garagem: Os moradores deverão respeitar as divisões das vagas, quando estas forem coletivas. O sindico quando necessário, deverá providenciar a identificação dos veiculos e definir regras para uso da garagem para evitar desentendimentos entre os moradores e veiculos presos.

Salão de festas: O uso do salão de festas deve respeitar agendamento, coordenado pelo síndico ou zelador, para evitar que mais de um morador deseje usar o salão na mesma data. Deve-se definir as regras de uso do salão (horário, música, limpeza, etc), de forma que as festas realizadas não perturbe a paz dos demais moradores. A critério do condomínio, pode-se cobrar uma taxa de uso do salão para cobrir despesas de luz e limpeza do local. 

CODIGO CIVIL

O QUE A LEI (CÓDIGO CÍVIL) TEM A DIZER ? 

O primeiro passo para uma convivência pacífica e justa no condomínio é saber o que a lei dispõe sobre este assunto. Confira abaixo o que o novo Código Civil estabelece para moradores proprietários.

DIREITOS

  • Dispor da sua unidade e das áreas comuns, sem infringir as normas do Regulamento Interno, da Convenção e da legislação vigente. Artigo 1335
  • Desde que esteja quite com as despesas condominiais, votar em assembléias, participar de suas deliberações, candidatar-se a cargos administrativos e a eles ser eleito. O voto tem peso proporcional à fração ideal da unidade, salvo disposição diversa da Convenção. Artigos 1335 e 1352
  • Participar da decisão do que é feito com o dinheiro comum, em assembléia. A previsão orçamentária anual deve ser aprovada em assembléia ordinária, e alterações (aumentos de condomínio) devem ser submetidas a assembléia extraordinária. A prestação de contas do ano anterior também é obrigatória. E obras devem ser pré-aprovadas pela assembléia, com o quórum previsto no novo Código Civil. Artigos 1341 e 1350
  • 1/4 (um quarto) dos condôminos, juntos, podem convocar uma assembléia, sem intermédio do síndico. Artigo 1355
  • A maioria absoluta (metade mais um) dos condôminos pode destituir o síndico, em assembléia especificamente convocada. Artigo 1349
  • Votar sobre alterações nas áreas comuns do condomínio, na Convenção e no Regimento Interno. Artigos 1341, 1342, 1343 e 1351
  • Pagar as despesas de condomínio na proporção de sua fração ideal, e apenas no que diz respeito aos gastos de que desfrute. Por exemplo: um condômino que não tem vaga na garagem não paga pela manutenção do portão da mesma. Artigos 1335 e 1340
  • Alugar sua vaga na garagem, de acordo com o critério previsto no Código Civil: têm preferência os proprietários, em seguida os inquilinos, e finalmente pessoas estranhas ao condomínio. Artigo 1338
  • Vender a vaga de garagem a outro condômino. A comercialização só pode ser feita com não-condôminos se assim o permitir a Convenção do condomínio. Artigo 1339

DEVERES

  • Contribuir em dia para as despesas do condomínio, na proporção de sua fração ideal. Artigo 1335
  • Respeitar as disposições do Regulamento Interno, da Convenção e da legislação vigente. Artigo 1333
  • Não realizar obras em sua unidade que comprometam a segurança da edificação ou alterem sua fachada. Artigo 1336
  • Pagar as multas e os juros previstos no Código Civil, na Convenção e no Regulamento Interno, no que diz respeito a atrasos no pagamento de despesas, e a infração de normas de convivência. Artigos 1334, 1336 e 1337

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